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Le immobilier joue un rôle important dans la politique des pouvoirs publics bien qu’une minorité de pays d’Europe aient déjà inscrit le droit au logement dans leur Constitution (en 2002 : Pays-Bas, Belgique, Suède, Finlande, Grèce, Portugal, Espagne). Dans ce secteur essentiel, l’État intervient, au moyen de multiples formes d’incitation, pour susciter l’offre de logements – construction neuve et réhabilitation –, favoriser l’accession à la propriété, de plus en plus appréciée par les nouvelles générations, développer l’offre de logements locatifs privés. En outre il s’efforce de réduire les inégalités sociales en attribuant des allocations aux ménages qui ne seraient pas à même de supporter les taux d’effort imposés dans un secteur soumisaux lois du marché.
La construction de logements suppose un investissement,qui est
rarement à la mesure des capitaux propres dont dispose le constructeur
ou l’acquéreur du bien immobilier. Ces capitaux doivent donc être
complétés
par des capitaux d’emprunt.
Il est exagéré d’affirmer, comme le font certains, que l’inadaptation des sources de financement constitue l’unique cause de la crise du logement. Il est, en revanche, certain qu’il n’y a pas de bonne politique du logement sans une bonne politique de financement de la construction et de l’acquisition.
On peut estimer qu’en raison même de l’importance du problème du logement sur le plan national, il appartient à l’État de fournir le financement nécessaire ; on peut, au contraire, considérer que l’aide de l’État doit être strictement limitée à la construction des logements sociaux, destinés aux catégories les plus défavorisées de la population. Un premier choix s’impose donc entre financement public et financement privé. Il convient également de se demander si l’on veut favoriser exclusivement ou principalement l’accession à la propriété du logement ou, au contraire, laisser une place plus ou moins grande à la construction d’immeubles ou d’appartements à usage locatif.
Tous les pays ont mis en place des systèmes d’aides intégrés aux législations fiscales en vigueur. Ces politiques se caractérisent par une complexité croissante, et par des modifications permanentes au gré des évolutions de la conjoncture ou même de réformes structurelles qui en bouleversent sans cesse les finalités et les moyens d’intervention. Cette assistance ne constitue pas la seule forme d’action publique : les États ou les collectivités territoriales interviennent sur le plan juridique , réglementaire (fixation de barèmes de prix ou de revenus, politique des loyers), organisationnel (prérogatives des banques, place des bailleurs sociaux). En l’espace de cinquante ans, ces politiques ont beaucoup évolué. |
